Bu süreçler, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”a dayanmakta; Halk Sağlığı, Mal ve Can Güvenliği İle Şehircilik ilkeleri bakımından son derece önemli bir Dönüşüm amacı taşımaktadır.
Ancak üzülerek belirtmek gerekir ki, söz konusu dönüşüm süreci uygulamada bazı ciddi sorunlar ve mağduriyetler üretmektedir.
1. Yasa İyi Niyetle Hazırlandı, Ancak Uygulamada Eksikler Var
6306 sayılı yasa, halkın çoğunluk iradesine dayanarak (%51) riskli binaların yenilenmesini öngörmekte ve Noter Tasdikli sözleşmelerle sürecin hızlı işlemesini sağlamayı amaçlamaktadır. Ancak yasada Müteahhitlerin Seçimi ve Yeterliliklerinin Denetimi konusunda ciddi boşluklar mevcuttur.
Bu boşluklar, aşağıda Detaylarıyla açıklanacağı üzere halkın can ve Mal güvenliğini tehdit eder boyutlara ulaşmıştır.
2. Çantacı Müteahhitler ve Yetersiz Firmalar, Mahalleleri Felakete Sürüklüyor
Pek çok Riskli Alan ilan edilen mahallede,
Düşük sınıf Müteahhitlik Belgelerine sahip, Olan Şirketler kapasitesinin 2-3 katı Dönüşüm Sözleşmesi Yapan bazı firmalar, yalnızca Noter sözleşmesi Yaparak Dönüşümün ana yüklenicisi haline gelmiş durumdadır.
Şöyleki Bu firmaların çoğunun;
• Gerekli finansal gücü,
• Teknik personel kapasitesi,
• Taahhütlerini yerine getirme geçmişi,
• SGK, vergi, Teminat, iş güvenliği Sicili
Bulunmamakta veya yetersizdir.
Halk arasında Çıkar Amaçlı Hareket eden Ve “Çantacı Müteahhit” diye tabir edilen bu kişi ve Firmalar, dönüşüm konusunda bilgisiz kalan vatandaşları yalan beyanlarla aldatarak ve cayma girişiminde bulunan kat maliklerine de ağır cezai rakamlar eklenmiş teknik şartnameler ile Mahallelerin kaderini belirleyecek sözleşmelere imza atmakta, projeleri Gerçekleştiremeyecekleri kısa sürede Anlaşılmakta ve süreç çıkmaza girmektedir.
3. Kat Maliklerini Aldatmaya Yönelik Yöntemler Artıyor
Bazı firmalar, sadece %51 gibi düşük bir çoğunluğu elde ederek “tüm site bizimdir” Algısı yaratmakta, kanun gereği %51’i aldık şayet sizler de imzalaamazsanız dairlerinizi belediyenin rayiç bedelini de ihaleye çıkartır elinizden zorla alırız tehditleriyle imzayı atan bu çoğunluk üzerinden asılsız bilgilendirme Afişleriyle diğer maliklerin baskı altına alındığı görülmektedir.
Bu uygulamada:
• Toplumsal ayrışmaya,
• Hukuki süreçlerin tıkanmasına,
• Yıllarca sürecek mağduriyetlere,
• Proje sahalarının ranta açılmasına
. Hükümetin yanlış politikası bunlar diyerek vatandaşla devleti karşı karşıya gelmesine vatandaşın Devlete Düşman olmasına kadar uzanıyor.
4. Ehliyetsiz Firmalara Geçit Verilmemeli
Kentsel dönüşüm, sadece bina yenilemek değil; sosyal yaşamı, şehir dokusunu ve halk sağlığını ilgilendiren bir kamu meselesidir. Bu sürecin;
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilecek Müteahhitlik Karneleri (yeterlilik belgeleri),
• SGK, vergi ve referans denetimleri,
• Bağımsız müşavirlik kontrolü gibi çok katmanlı denetim mekanizmalarıyla desteklenmesi elzemdir.
5. Yasal Düzenleme Önerisi: Müteahhit Seçimine Getirilecek Sınırlamalar
Halkımız adına talep ettiğimiz somut öneriler:
• %51 çoğunluk yeterlidir Hükmü,
sadece A sınıfı veya en az B sınıfı Müteahhitlik belgesine sahip firmalar için geçerli olmalı.
• Sözleşme yapmadan önce Müteahhitlerin Kapasite Raporu, tamamlanmış iş listesi, Finansal Teminatı kamuya açık olmalı.
• Rezerv alan ilan edilen bölgelerde Dönüşüm için bağımsız teknik müşavirler atanmalı.
• “Çantacı müteahhit” tanımı, mevzuata açıkça girmeli ve bu tür firmaların dönüşüm sözleşmesi yapması ENGELLENMELİ’dir.
• İlgili bölgelerde yapılacak dönüşümde, ihale sistemi veya Kooperatif model öncelikli hale getirilmeli.
6. Vatandaşın Çağrısı: Ranta Değil, Adalete Dayalı Dönüşüm
Biz mahalle sakinleri olarak, yaşam alanlarımızı rant odaklı, yeterlilikten yoksun müteahhitlere teslim etmeyeceğiz. Bu ülkenin birikimini oluşturan milyonlarca Emekçinin alın teriyle alınan daireler, EHLİYETSİZ Firmaların Deneyimsiz ellerine bırakılamaz.
Bugün, Örnek Vermek Gerekirse bina Önlerine asılan “Bu site
Aras Havacılık Yapı’ya aittir” gibi afişler karşısında halkın bir kısmı “Ranta geçit yok”, “Yeterlilik belgesi olmayan firmaya binamızı vermeyiz” yazılarıyla direnmektedir.
Bu durum dahi, Kentsel Dönüşümde yaşanan bölünmüşlüğü ve Tıkanıklığı açıkça ortaya koymaktadır.
SONUÇ VE TALEP:
Cumhurbaşkanlığı Makamı’na ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na çağrımızdır:
6306 sayılı yasa, halkın güvenliği için Güçlendirilmeli; EHLİYETSİZ Müteahhitlerin yetkisiz sözleşmeleri Engellenmelidir.
Her mahalle, her bina kaderine TERK edilemez. Adil, şeffaf, liyakatli bir kentsel dönüşüm için yasal boşluklar acilen doldurulmalı, denetim mekanizmaları kurulmalıdır.
Mahalle sakinleri olarak; malımıza, geleceğimize, kentimize sahip çıkıyoruz. Yasaya sadakatle, uygulamada adaletle dönüşüm istiyoruz.
Saygılarımızla,
[Mahalle Temsilcileri İmza Heyeti – Mahalle Sakinleri Girişimi] ……KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE HALKIN HAKLARINI KORUYAN, LİYAKAT ESASLI VE GÜVENLİ YASA UYGULAMASI İÇİN TALEP DİLEKÇESİ
T.C. CUMHURBAŞKANLIĞI MAKAMINA
T.C. ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI’NA
Konu: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Müteahhit seçimi, çoğunluk iradesiyle yapılan sözleşmeler ve hukuki mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla yasa değişikliği ve denetim mekanizmalarının oluşturulması talebimizdir.
Sayın Yetkililer,
İstanbul başta olmak üzere birçok ilimizde REZERV YAPI ALANI ve RİSKLİ ALAN olarak ilan edilen mahallelerde, KENTSEL DÖNÜŞÜM adı altında yürütülen süreçlerde çok ciddi yapısal, hukuki ve toplumsal sorunlar yaşanmaktadır.
Bu bağlamda 6306 SAYILI KANUN, hızlı dönüşümü sağlama hedefiyle çıkarılmış olsa da, özellikle uygulamada karşılaşılan eksiklikler nedeniyle VATANDAŞLARIMIZI RİSKE ATAN ve TOPLUMSAL BÖLÜNMEYE NEDEN OLAN ciddi mağduriyetler ortaya çıkmaktadır.
YAŞANAN BAŞLICA SORUNLAR
1. MÜTEAHHİTLERİN YETERSİZLİĞİ VE DENETİMSİZ SÖZLEŞMELER
• Mevcut yasa kapsamında sadece %51 OY ÇOĞUNLUĞU ile Geride Kalan % 49’un Hakkı Korunmadan Dönüşüm süreci başlatılabilmekte, ancak bu kararın alınmasında MÜTEAHHİTİN YETERLİLİĞİNE DAİR HERHANGİ BİR ŞART ARANMAMAKTADIR.
•Kanunlardaki Bu Noksan durumdan Faydalanan Art Niyetli bazı firmalar, halk arasında “ÇANTACI” olarak bilinen, yeterlilik belgesi düşük, geçmişi belirsiz ve mali gücü yetersiz müteahhitler, büyük sitelerle KAPASİTELERİNİN ÇOK ÜZERİNDE SÖZLEŞME imzalamaktadır.
• Bu firmalar genellikle:
• DÜŞÜK SINIF MÜTEAHHİTLİK KARNESİNE sahiptir.
• İŞ BİTİRME BELGESİ, FİNANSAL GÜVENCESİ, SGK VE VERGİ BORCU OLMAYAN KARNESİ mevcut değildir.
• Teknik yeterliliği bulunmadığı gibi projeyi tamamlayamayacakları, MALİ KAPASİTE RAPORLARINDAN AÇIKÇA GÖRÜLMEKTEDİR.
2. TOPLUMSAL BÖLÜNME VE BASKI
• Yeterli bilgiye sahip olmayan Genelde Yaşlı ve EMEKLİ Olan Vatandaşlarımız %51 irade ile imza verirken, azınlıkta kalan ve araştırma yaparak müteahhitlerin eksikliklerini gören komşular ise “İNŞAAT FİRMASININ BU İŞİ TAMAMLAYAMAYACAĞI” yönünde ciddi endişeler taşımaktadır.
• Bu durum, BİNALARIN ÖNÜNE ASILAN AFİŞLERLE, SİTELERİN FİRMAYA AİT OLDUĞU YANILTICI DUYURULARLA toplumsal baskıya dönüştürülmektedir.
• Bu süreçte sözleşme yapmayan Hak sahipleri, TEHDİT EDİLMEKTE, KOMŞULARI TARAFINDAN HEDEF GÖSTERİLMEKTE, hatta SÜREÇ DIŞINDA BIRAKILMAKLA karşı karşıya kalmaktadır.
3. HUKUKİ GÜVENCE EKSİKLİĞİ
• Yasanın mevcut halinde, dönüşüm sürecine giren firmaların:
• TEMSİL VE TAAHHÜT YETKİSİ
• İNŞAATI TAMAMLAMA SİGORTASI
(Bu İşi Ülkemizde Sadece 2 Firma Yapıyor) ve Bunu hiçbir kat Maliki bilmiyor müteahhitler de ALL RİSK sigortasını iş bitirme sigortası Gibi Gösterme algısı vererek sözleşmeleri imzalıyorlar
• MAKUL SÜREDE BİTİRME GARANTİSİ
şartı aranmamaktadır.
Bu da ileride projelerin yarım kalmasına ve MİLYONLARCA VATANDAŞIMIZIN MAĞDUR OLMASINA neden olabilmektedir.
DEVLETİMİZDEN TALEPLERİMİZ
YASA DEĞİŞİKLİĞİ VE YENİ DÜZENLEMELER
6306 sayılı kanunun kamu yararı ve toplum düzenini koruyacak biçimde revize edilmesini, aşağıdaki başlıklarla yeniden yapılandırılmasını talep ediyoruz:
1. MÜTEAHHİT SEÇİMİNE YETERLİLİK SINIRI GETİRİLSİN
• Sadece A SINIFI VEYA EN AZ B SINIFI MÜTEAHHİT KARNESİNE sahip firmalar sözleşme yapabilmeli.
• Firmaların TAMAMLANMIŞ PROJE REFERANSLARI, MALİ YETERLİLİK RAPORU, KADRO VE TEKNİK PERSONEL YETERLİLİĞİ bağımsız denetime açılmalı.
2. ÇANTACI MÜTEAHHİTLERE GEÇİT VERİLMEMELİDİR
• Yasa içinde “ÇANTACI MÜTEAHHİT” tanımı yapılmalı ve bu tür firmaların dönüşüm projesi üstlenmesi YASAKLANMALIDIR.
• Projeye başlamadan önce BİTİRME GARANTİSİ, SGK-VERGİ BORCU TEMİZ RAPORU ve İNŞAAT SİGORTASI zorunlu olmalıdır.
3. TOPLUMSAL MUTABAKAT ŞARTI GETİRİLMELİDİR
• %51 yeterliliği yalnızca YÜKSEK SINIF FİRMALAR için geçerli olmalı, aksi halde %66 veya %75 gibi daha yüksek mutabakat aranmalıdır.
• Karar alma süreçlerinde, tüm kat maliklerine TARAFSIZ TEKNİK DANIŞMANLIK VE HUKUKİ BİLGİLENDİRME ZORUNLU hale gelmelidir.
4. DENETİM VE ŞEFFAFLIK MEKANİZMALARI KURULMALIDIR
• Tüm kentsel dönüşüm sözleşmeleri, BAKANLIK ONAYLI PORTALLARDA HALKA AÇIK şekilde yayınlanmalıdır.
• Her dönüşüm projesine, BAĞIMSIZ BİR TEKNİK MÜŞAVİR atanmalı ve iş ilerleme raporları 3 ayda bir paylaşılmalıdır.
SONUÇ VE KAMUOYUNA ÇAĞRI
Bizler, yaşam alanları ranta değil liyakate teslim edilsin diyen vatandaşlar olarak;
“HALKIN MALINI HALKIN ONAYI OLMADAN KİMSEYE VEREMEZSİNİZ.”
“BİNALARIMIZI YETERSİZ FİRMALARA YEM ETMEYECEĞİZ.”
Diyerek haykırıyoruz.
Bu nedenle 6306 sayılı yasada önerdiğimiz değişikliklerin yapılması, HALKIMIZIN CAN GÜVENLİĞİ, MAL VARLIĞI, ANAYASAL HAKLARI VE KAMU VİCDANI İÇİN zorunludur.
Saygılarımızla,
Mahalle Sakinleri ve Kat Malikleri İnisiyatifi.
İmza Yetkilileri Temsilcisi Avukat Onayıyla Hazırlanmıştır …..6306 SAYILI YASA – DESTEK Mİ? KÖSTEK Mİ?
(Kentsel Dönüşümde Yasanın Niyetinden Uygulamasına Bir Hukuk Muhasebesi)
1. DEVLETİN NİYETİ:
AFET RİSKİNE KARŞI HIZLI VE GÜVENLİ DÖNÜŞÜM
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, temel olarak Deprem ve Afet riski altındaki yapı stokunu yenilemek, vatandaşların can güvenliğini sağlamak ve şehirleri dirençli hale getirmek amacıyla çıkarılmıştır.
Bu yasa ile birlikte;
• Vatandaşlara kira yardımı, kredi ve faiz desteği sağlanması,
• Riskli binaların yıkımının hızlandırılması,
• Özel sektör eliyle dönüşümün kolaylaştırılması,
amaçlanmıştır.
Ancak…
2. UYGULAMADA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR:
HIZLI DÖNÜŞÜM ADINA DENETİMSİZLİK
6306 sayılı yasanın iyi niyetli hükümleri, uygulamada ART NİYETLİ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLERİN ELİNDE ARAÇ HALİNE GELMİŞTİR.
En büyük sorunlardan biri:
%51 OY ÇOĞUNLUĞU İLE YAPILAN SÖZLEŞMELERİN, MAHALLENİN VE KOMŞULUĞUN KADERİNİ BELİRLER HALE GELMESİDİR.
• Bir site ya da mahallede sadece %51 oranında malik noter sözleşmesi verdiğinde,
• Diğer %49’un itiraz HAKKI Fiilen ortadan kalkmakta, Çoğunluğun Az Olanı Yok Etmesine Dönüşmüştür
• Ve bu kararlar üzerinden DENETİMSİZ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLER, büyük ölçekli Dönüşüm projelerini üstlenebilmektedir.
3. MÜTEAHHİTLİK KARNESİ OLMADAN DÖNÜŞÜM MÜ OLUR?
Bugün pek çok mahallede;
• MÜTEAHHİTLİK KARNE SINIFI H,C, D hatta E seviyesinde olan firmalar,
• Herhangi bir Tamamlanmış proje referansı olmaksızın,
• İnşaat bitirme garantisi, Mali Yeterlilik raporu, personel listesi sunmaksızın,
• Sitelerde “Çevik ve Hızlıyız” algısı yaratarak Deprem Korkusu Olan Bilgisiz Vatandaşlardan Sözleşme toplamaktadır.
Bu firmalar, devletin yasa ile tanıdığı imtiyazı kullanarak;
HALKIN GÜVENLİĞİNE DEĞİL, RANTINA YATIRIM YAPMAKTA, BİNALARIMIZI RİSKE ATMAMAKTADIR.
4. KOMŞULUK HUKUKU VE ANAYASAL MÜLKİYET HAKLARI İHLAL EDİLİYOR
Yasa, her ne kadar “çoğunluğun İradesiyle karar alınabilir” ilkesini esas alsa da, uygulamada bu durum:
• KOMŞULARI BİRBİRİNE DÜŞÜREN, YILLARCA SÜREN HUKUKİ ÇEKİŞMELERE yol açmaktadır.
• AYNI SİTEDE YAŞAYAN KOMŞULAR,
AFİŞ Savaşlarına, karşılıklı Dava trafiğine ve Mahalle bölünmeleri Başta olmak Üzere kutuplaşmalara sürüklenmektedir.
Unutulmamalıdır ki;
ANAYASA MADDE 35
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, kamu yararı amacıyla, yalnızca kanunla sınırlanabilir.”
Ancak %51 çoğunluğun, mülkiyet hakkına karşı çoğunluk baskısı kurması, KANUNUN AMACINA VE HUKUK DEVLETİ İLKELERİNE AYKIRIDIR.
5. HUKUKİ GÜVENCELER NEREDE?
6306 sayılı yasa kapsamında yapılan sözleşmelerde;
• İnşaatı Tamamlama Teminatı aranmaz,
• Sigorta Güvencesi zorunlu değildir,
• İşin süresi, cezai şartı, gecikme tazminatı gibi hususlar çoğu zaman müteahhit lehine hazırlanır.
Bu da ortaya şu gerçeği koyar:
YASA, VATANDAŞI DEĞİL, MÜTEAHHİDİ KORUYAN BİR HALE GELMİŞTİR.
SONUÇ VE ÇAĞRIMIZ
Devletin yasa ile ortaya koyduğu amaç doğrudur, niyeti hayırlıdır. Ancak bu yasa:
DENETİMSİZ BIRAKILDIĞINDA DESTEK DEĞİL, KÖSTEK OLMAYA BAŞLAR.
SİTE İÇİ KAOSA, MAHALLE İÇİ BÖLÜNMEYE VE HUKUKİ ÇIKIŞSIZLIĞA NEDEN OLUR.
HALKIN MALINI, LİYAKATSİZ MÜTEAHHİTLERE EMANET ETMEK, AFETTEN DAHA BÜYÜK FELAKETLER DOĞURUR.
BÖLÜM 2’DE:
Yasanın değiştirilmesi gereken maddeleri,
Avukatlar ve hukukçular gözüyle öneriler,
Vatandaşın kendisini korumak için atması gereken adımlar,
Mahkemeye başvuru yolları,
Müteahhitlik karnesi sorgulama rehberi,
…yer alacaktır.
Bu yazı dizisi, hem vatandaşları bilgilendirme hem de yasa yapıcı kurumlara hukuki bir zemin sunma amacı taşımaktadır. …..6306 SAYILI YASA – DESTEK Mİ? KÖSTEK Mİ?
(Kentsel Dönüşümde Yasanın Niyetinden Uygulamasına Bir Hukuk Muhasebesi)
1. DEVLETİN NİYETİ:
AFET RİSKİNE KARŞI HIZLI VE GÜVENLİ DÖNÜŞÜM
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, temel olarak Deprem ve Afet riski altındaki yapı stokunu yenilemek, vatandaşların can güvenliğini sağlamak ve şehirleri dirençli hale getirmek amacıyla çıkarılmıştır.
Bu yasa ile birlikte;
• Vatandaşlara kira yardımı, kredi ve faiz desteği sağlanması,
• Riskli binaların yıkımının hızlandırılması,
• Özel sektör eliyle dönüşümün kolaylaştırılması,
amaçlanmıştır.
Ancak…
2. UYGULAMADA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR:
HIZLI DÖNÜŞÜM ADINA DENETİMSİZLİK
6306 sayılı yasanın iyi niyetli hükümleri, uygulamada ART NİYETLİ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLERİN ELİNDE ARAÇ HALİNE GELMİŞTİR.
En büyük sorunlardan biri:
%51 OY ÇOĞUNLUĞU İLE YAPILAN SÖZLEŞMELERİN, MAHALLENİN VE KOMŞULUĞUN KADERİNİ BELİRLER HALE GELMESİDİR.
• Bir site ya da mahallede sadece %51 oranında malik noter sözleşmesi verdiğinde,
• Diğer %49’un itiraz HAKKI Fiilen ortadan kalkmakta, Çoğunluğun Az Olanı Yok Etmesine Dönüşmüştür
• Ve bu kararlar üzerinden DENETİMSİZ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLER, büyük ölçekli Dönüşüm projelerini üstlenebilmektedir.
3. MÜTEAHHİTLİK KARNESİ OLMADAN DÖNÜŞÜM MÜ OLUR?
Bugün pek çok mahallede;
• MÜTEAHHİTLİK KARNE SINIFI H,C, D hatta E seviyesinde olan firmalar,
• Herhangi bir Tamamlanmış proje referansı olmaksızın,
• İnşaat bitirme garantisi, Mali Yeterlilik raporu, personel listesi sunmaksızın,
• Sitelerde “Çevik ve Hızlıyız” algısı yaratarak Deprem Korkusu Olan Bilgisiz Vatandaşlardan Sözleşme toplamaktadır.
Bu firmalar, devletin yasa ile tanıdığı imtiyazı kullanarak;
HALKIN GÜVENLİĞİNE DEĞİL, RANTINA YATIRIM YAPMAKTA, BİNALARIMIZI RİSKE ATMAMAKTADIR.
4. KOMŞULUK HUKUKU VE ANAYASAL MÜLKİYET HAKLARI İHLAL EDİLİYOR
Yasa, her ne kadar “çoğunluğun İradesiyle karar alınabilir” ilkesini esas alsa da, uygulamada bu durum:
• KOMŞULARI BİRBİRİNE DÜŞÜREN, YILLARCA SÜREN HUKUKİ ÇEKİŞMELERE yol açmaktadır.
• AYNI SİTEDE YAŞAYAN KOMŞULAR,
AFİŞ Savaşlarına, karşılıklı Dava trafiğine ve Mahalle bölünmeleri Başta olmak Üzere kutuplaşmalara sürüklenmektedir.
Unutulmamalıdır ki;
ANAYASA MADDE 35
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, kamu yararı amacıyla, yalnızca kanunla sınırlanabilir.”
Ancak %51 çoğunluğun, mülkiyet hakkına karşı çoğunluk baskısı kurması, KANUNUN AMACINA VE HUKUK DEVLETİ İLKELERİNE AYKIRIDIR.
5. HUKUKİ GÜVENCELER NEREDE?
6306 sayılı yasa kapsamında yapılan sözleşmelerde;
• İnşaatı Tamamlama Teminatı aranmaz,
• Sigorta Güvencesi zorunlu değildir,
• İşin süresi, cezai şartı, gecikme tazminatı gibi hususlar çoğu zaman müteahhit lehine hazırlanır.
Bu da ortaya şu gerçeği koyar:
YASA, VATANDAŞI DEĞİL, MÜTEAHHİDİ KORUYAN BİR HALE GELMİŞTİR.
SONUÇ VE ÇAĞRIMIZ
Devletin yasa ile ortaya koyduğu amaç doğrudur, niyeti hayırlıdır. Ancak bu yasa:
DENETİMSİZ BIRAKILDIĞINDA DESTEK DEĞİL, KÖSTEK OLMAYA BAŞLAR.
SİTE İÇİ KAOSA, MAHALLE İÇİ BÖLÜNMEYE VE HUKUKİ ÇIKIŞSIZLIĞA NEDEN OLUR.
HALKIN MALINI, LİYAKATSİZ MÜTEAHHİTLERE EMANET ETMEK, AFETTEN DAHA BÜYÜK FELAKETLER DOĞURUR.
BÖLÜM 2’DE:
Yasanın değiştirilmesi gereken maddeleri,
Avukatlar ve hukukçular gözüyle öneriler,
Vatandaşın kendisini korumak için atması gereken adımlar,
Mahkemeye başvuru yolları,
Müteahhitlik karnesi sorgulama rehberi,
…yer alacaktır.
Bu yazı dizisi, hem vatandaşları bilgilendirme hem de yasa yapıcı kurumlara hukuki bir zemin sunma amacı taşımaktadır. …..7-) KAT MALİKLERİNE BASKI, TEHDİT VE KORKU YARATILARAK İMZA ATTIRILMIŞTIR
Elmas Sitesi’nde ikamet eden kat maliklerinin %80’i İLERİ YAŞTA ve EMEKLİ bireylerden oluşmaktadır. Site yönetimi ve 7 kişilik “KENTSEL DÖNÜŞÜM HEYETİ”, maliklere süreçle ilgili TEKNİK ŞARTNAME, PROJE ÇİZİMLERİ, MÜTEAHHİTLİK BELGELERİ ya da SÖZLEŞME METNİ’ni sunmamış; istemelerine rağmen bunların incelemesine izin verilmemiştir.
Bu belgeler istenince talepler cevapsız bırakılmıştır.
MALİKLER PROJE TANITIMI Adına YAPILAN Ramada Otele NOTER’E GETİREREK BELGE SUNULMADAN SADECE SÖZLÜ BEYANLARLA imzaya yönlendirilmiştir.
Bu süreçte TEHDİT VE BASKI İÇERİKLİ SÖYLEMLER kullanılmıştır:
“BİZ ÇOĞUNLUĞU (%51) SAĞLADIK, SİZ İMZA ATMAZSANIZ DAİRENİZ RİSKLİ YAPI İLAN EDİLİP BELEDİYE TARAFINDAN RAYİÇ BEDLE — ÖRNEĞİN 800.000 TL GİBİ BİR FİYATA — MÜTEAHHİDE DEVREDİLECEK. 5‑6 MİLYON TL DEĞERİNDEKİ DAİRENİZİ KAYBEDECEKSİNİZ.”
Gibi DEVLETİN Vatandaşın Lehine Çıkardığı Kanunları Kendi Lehlerine Kullanarak
Ayrıca,
“DEPREMDE HEPİMİZ ÖLECEĞİZ, BİNAMIZ ÇÜRÜK, BİZE GÜVENMİYOR MUSUNUZ?”
gibi PANİK VE PSİKOLOJİK BASKI oluşturucu ifadeler kullanılmış, böylece Maliklerde DEĞREM ve ÖLÜM KORKUSU ile MAL VARLIĞI KAYBI kaygısı aynı anda oluşturulmuştur.
Bu ortamda özellikle YAŞLI ve YALNIZ Malikler hiçbir teknik değerlendirme yapamadan İRDELENMEMİŞİR, TEKNİK BİLGİ İZİNİ GÖSTERİLMEMİŞ, İRADELERİ SAKATLANMIŞ ve Teslim etme baskısı ile imza atmak zorunda bırakılmışlardır. Bu durum TMK m. 2 (dürüstlük kuralı), TBK m. 23, 27 (irade fesadı, emredici kurallara aykırılık) kapsamında AĞIR GEÇERSİZLİK oluşturmaktadır.
Müvekkiller ve diğer maliklerin amacı dönüşüme karşı olmak değil; aksine ŞEFFAF, TEKNİK OLARAK YETERLİ, ETİK DEĞERLERE SAYGILI bir firmayla dönüşüm yapılmasıdır. Mevcut şekilde alınan imzalar İRADA DIŞI, BASKI VE TEHDİT ALTINDA, BİLGİ SAKLAMA YOLUYLA sağlanmış olup, bu tür muvafakatler HÜKÜMSÜZDÜR.
YARGITAY / HGK KARARLARI (DELİL OLARAK SUNULABİLİR)
• Yargıtay HGK 2021/11‑940 kararı:
“İrade bozukluğu hâlleri (HATA, HİLE, İKRAH) … koşulları oluştuğunda yapılan işlemin iptal edilmesi gerekir.”  
• Yargıtay 9. Hukuk Dairesi E.2016/11264 K.2017/7812 (4 Mayıs 2017):
“İrade fesadı tanıkla ispatlanabilir…” 
• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2014/38095 K.2015/32310 (9 Kasım 2015):
Kentsel dönüşüm projelerinde taraf iradesinin özgür olmasının şart olduğu, sözleşme özel hukuk hükümlerine tabi olduğundan irade serbestisi esas alınmalıdır.
Ancak üzülerek belirtmek gerekir ki, söz konusu dönüşüm süreci uygulamada bazı ciddi sorunlar ve mağduriyetler üretmektedir.
1. Yasa İyi Niyetle Hazırlandı, Ancak Uygulamada Eksikler Var
6306 sayılı yasa, halkın çoğunluk iradesine dayanarak (%51) riskli binaların yenilenmesini öngörmekte ve Noter Tasdikli sözleşmelerle sürecin hızlı işlemesini sağlamayı amaçlamaktadır. Ancak yasada Müteahhitlerin Seçimi ve Yeterliliklerinin Denetimi konusunda ciddi boşluklar mevcuttur.
Bu boşluklar, aşağıda Detaylarıyla açıklanacağı üzere halkın can ve Mal güvenliğini tehdit eder boyutlara ulaşmıştır.
2. Çantacı Müteahhitler ve Yetersiz Firmalar, Mahalleleri Felakete Sürüklüyor
Pek çok Riskli Alan ilan edilen mahallede,
Düşük sınıf Müteahhitlik Belgelerine sahip, Olan Şirketler kapasitesinin 2-3 katı Dönüşüm Sözleşmesi Yapan bazı firmalar, yalnızca Noter sözleşmesi Yaparak Dönüşümün ana yüklenicisi haline gelmiş durumdadır.
Şöyleki Bu firmaların çoğunun;
• Gerekli finansal gücü,
• Teknik personel kapasitesi,
• Taahhütlerini yerine getirme geçmişi,
• SGK, vergi, Teminat, iş güvenliği Sicili
Bulunmamakta veya yetersizdir.
Halk arasında Çıkar Amaçlı Hareket eden Ve “Çantacı Müteahhit” diye tabir edilen bu kişi ve Firmalar, dönüşüm konusunda bilgisiz kalan vatandaşları yalan beyanlarla aldatarak ve cayma girişiminde bulunan kat maliklerine de ağır cezai rakamlar eklenmiş teknik şartnameler ile Mahallelerin kaderini belirleyecek sözleşmelere imza atmakta, projeleri Gerçekleştiremeyecekleri kısa sürede Anlaşılmakta ve süreç çıkmaza girmektedir.
3. Kat Maliklerini Aldatmaya Yönelik Yöntemler Artıyor
Bazı firmalar, sadece %51 gibi düşük bir çoğunluğu elde ederek “tüm site bizimdir” Algısı yaratmakta, kanun gereği %51’i aldık şayet sizler de imzalaamazsanız dairlerinizi belediyenin rayiç bedelini de ihaleye çıkartır elinizden zorla alırız tehditleriyle imzayı atan bu çoğunluk üzerinden asılsız bilgilendirme Afişleriyle diğer maliklerin baskı altına alındığı görülmektedir.
Bu uygulamada:
• Toplumsal ayrışmaya,
• Hukuki süreçlerin tıkanmasına,
• Yıllarca sürecek mağduriyetlere,
• Proje sahalarının ranta açılmasına
. Hükümetin yanlış politikası bunlar diyerek vatandaşla devleti karşı karşıya gelmesine vatandaşın Devlete Düşman olmasına kadar uzanıyor.
4. Ehliyetsiz Firmalara Geçit Verilmemeli
Kentsel dönüşüm, sadece bina yenilemek değil; sosyal yaşamı, şehir dokusunu ve halk sağlığını ilgilendiren bir kamu meselesidir. Bu sürecin;
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilecek Müteahhitlik Karneleri (yeterlilik belgeleri),
• SGK, vergi ve referans denetimleri,
• Bağımsız müşavirlik kontrolü gibi çok katmanlı denetim mekanizmalarıyla desteklenmesi elzemdir.
5. Yasal Düzenleme Önerisi: Müteahhit Seçimine Getirilecek Sınırlamalar
Halkımız adına talep ettiğimiz somut öneriler:
• %51 çoğunluk yeterlidir Hükmü,
sadece A sınıfı veya en az B sınıfı Müteahhitlik belgesine sahip firmalar için geçerli olmalı.
• Sözleşme yapmadan önce Müteahhitlerin Kapasite Raporu, tamamlanmış iş listesi, Finansal Teminatı kamuya açık olmalı.
• Rezerv alan ilan edilen bölgelerde Dönüşüm için bağımsız teknik müşavirler atanmalı.
• “Çantacı müteahhit” tanımı, mevzuata açıkça girmeli ve bu tür firmaların dönüşüm sözleşmesi yapması ENGELLENMELİ’dir.
• İlgili bölgelerde yapılacak dönüşümde, ihale sistemi veya Kooperatif model öncelikli hale getirilmeli.
6. Vatandaşın Çağrısı: Ranta Değil, Adalete Dayalı Dönüşüm
Biz mahalle sakinleri olarak, yaşam alanlarımızı rant odaklı, yeterlilikten yoksun müteahhitlere teslim etmeyeceğiz. Bu ülkenin birikimini oluşturan milyonlarca Emekçinin alın teriyle alınan daireler, EHLİYETSİZ Firmaların Deneyimsiz ellerine bırakılamaz.
Bugün, Örnek Vermek Gerekirse bina Önlerine asılan “Bu site
Aras Havacılık Yapı’ya aittir” gibi afişler karşısında halkın bir kısmı “Ranta geçit yok”, “Yeterlilik belgesi olmayan firmaya binamızı vermeyiz” yazılarıyla direnmektedir.
Bu durum dahi, Kentsel Dönüşümde yaşanan bölünmüşlüğü ve Tıkanıklığı açıkça ortaya koymaktadır.
SONUÇ VE TALEP:
Cumhurbaşkanlığı Makamı’na ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na çağrımızdır:
6306 sayılı yasa, halkın güvenliği için Güçlendirilmeli; EHLİYETSİZ Müteahhitlerin yetkisiz sözleşmeleri Engellenmelidir.
Her mahalle, her bina kaderine TERK edilemez. Adil, şeffaf, liyakatli bir kentsel dönüşüm için yasal boşluklar acilen doldurulmalı, denetim mekanizmaları kurulmalıdır.
Mahalle sakinleri olarak; malımıza, geleceğimize, kentimize sahip çıkıyoruz. Yasaya sadakatle, uygulamada adaletle dönüşüm istiyoruz.
Saygılarımızla,
[Mahalle Temsilcileri İmza Heyeti – Mahalle Sakinleri Girişimi] ……KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE HALKIN HAKLARINI KORUYAN, LİYAKAT ESASLI VE GÜVENLİ YASA UYGULAMASI İÇİN TALEP DİLEKÇESİ
T.C. CUMHURBAŞKANLIĞI MAKAMINA
T.C. ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI’NA
Konu: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Müteahhit seçimi, çoğunluk iradesiyle yapılan sözleşmeler ve hukuki mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla yasa değişikliği ve denetim mekanizmalarının oluşturulması talebimizdir.
Sayın Yetkililer,
İstanbul başta olmak üzere birçok ilimizde REZERV YAPI ALANI ve RİSKLİ ALAN olarak ilan edilen mahallelerde, KENTSEL DÖNÜŞÜM adı altında yürütülen süreçlerde çok ciddi yapısal, hukuki ve toplumsal sorunlar yaşanmaktadır.
Bu bağlamda 6306 SAYILI KANUN, hızlı dönüşümü sağlama hedefiyle çıkarılmış olsa da, özellikle uygulamada karşılaşılan eksiklikler nedeniyle VATANDAŞLARIMIZI RİSKE ATAN ve TOPLUMSAL BÖLÜNMEYE NEDEN OLAN ciddi mağduriyetler ortaya çıkmaktadır.
YAŞANAN BAŞLICA SORUNLAR
1. MÜTEAHHİTLERİN YETERSİZLİĞİ VE DENETİMSİZ SÖZLEŞMELER
• Mevcut yasa kapsamında sadece %51 OY ÇOĞUNLUĞU ile Geride Kalan % 49’un Hakkı Korunmadan Dönüşüm süreci başlatılabilmekte, ancak bu kararın alınmasında MÜTEAHHİTİN YETERLİLİĞİNE DAİR HERHANGİ BİR ŞART ARANMAMAKTADIR.
•Kanunlardaki Bu Noksan durumdan Faydalanan Art Niyetli bazı firmalar, halk arasında “ÇANTACI” olarak bilinen, yeterlilik belgesi düşük, geçmişi belirsiz ve mali gücü yetersiz müteahhitler, büyük sitelerle KAPASİTELERİNİN ÇOK ÜZERİNDE SÖZLEŞME imzalamaktadır.
• Bu firmalar genellikle:
• DÜŞÜK SINIF MÜTEAHHİTLİK KARNESİNE sahiptir.
• İŞ BİTİRME BELGESİ, FİNANSAL GÜVENCESİ, SGK VE VERGİ BORCU OLMAYAN KARNESİ mevcut değildir.
• Teknik yeterliliği bulunmadığı gibi projeyi tamamlayamayacakları, MALİ KAPASİTE RAPORLARINDAN AÇIKÇA GÖRÜLMEKTEDİR.
2. TOPLUMSAL BÖLÜNME VE BASKI
• Yeterli bilgiye sahip olmayan Genelde Yaşlı ve EMEKLİ Olan Vatandaşlarımız %51 irade ile imza verirken, azınlıkta kalan ve araştırma yaparak müteahhitlerin eksikliklerini gören komşular ise “İNŞAAT FİRMASININ BU İŞİ TAMAMLAYAMAYACAĞI” yönünde ciddi endişeler taşımaktadır.
• Bu durum, BİNALARIN ÖNÜNE ASILAN AFİŞLERLE, SİTELERİN FİRMAYA AİT OLDUĞU YANILTICI DUYURULARLA toplumsal baskıya dönüştürülmektedir.
• Bu süreçte sözleşme yapmayan Hak sahipleri, TEHDİT EDİLMEKTE, KOMŞULARI TARAFINDAN HEDEF GÖSTERİLMEKTE, hatta SÜREÇ DIŞINDA BIRAKILMAKLA karşı karşıya kalmaktadır.
3. HUKUKİ GÜVENCE EKSİKLİĞİ
• Yasanın mevcut halinde, dönüşüm sürecine giren firmaların:
• TEMSİL VE TAAHHÜT YETKİSİ
• İNŞAATI TAMAMLAMA SİGORTASI
(Bu İşi Ülkemizde Sadece 2 Firma Yapıyor) ve Bunu hiçbir kat Maliki bilmiyor müteahhitler de ALL RİSK sigortasını iş bitirme sigortası Gibi Gösterme algısı vererek sözleşmeleri imzalıyorlar
• MAKUL SÜREDE BİTİRME GARANTİSİ
şartı aranmamaktadır.
Bu da ileride projelerin yarım kalmasına ve MİLYONLARCA VATANDAŞIMIZIN MAĞDUR OLMASINA neden olabilmektedir.
DEVLETİMİZDEN TALEPLERİMİZ
YASA DEĞİŞİKLİĞİ VE YENİ DÜZENLEMELER
6306 sayılı kanunun kamu yararı ve toplum düzenini koruyacak biçimde revize edilmesini, aşağıdaki başlıklarla yeniden yapılandırılmasını talep ediyoruz:
1. MÜTEAHHİT SEÇİMİNE YETERLİLİK SINIRI GETİRİLSİN
• Sadece A SINIFI VEYA EN AZ B SINIFI MÜTEAHHİT KARNESİNE sahip firmalar sözleşme yapabilmeli.
• Firmaların TAMAMLANMIŞ PROJE REFERANSLARI, MALİ YETERLİLİK RAPORU, KADRO VE TEKNİK PERSONEL YETERLİLİĞİ bağımsız denetime açılmalı.
2. ÇANTACI MÜTEAHHİTLERE GEÇİT VERİLMEMELİDİR
• Yasa içinde “ÇANTACI MÜTEAHHİT” tanımı yapılmalı ve bu tür firmaların dönüşüm projesi üstlenmesi YASAKLANMALIDIR.
• Projeye başlamadan önce BİTİRME GARANTİSİ, SGK-VERGİ BORCU TEMİZ RAPORU ve İNŞAAT SİGORTASI zorunlu olmalıdır.
3. TOPLUMSAL MUTABAKAT ŞARTI GETİRİLMELİDİR
• %51 yeterliliği yalnızca YÜKSEK SINIF FİRMALAR için geçerli olmalı, aksi halde %66 veya %75 gibi daha yüksek mutabakat aranmalıdır.
• Karar alma süreçlerinde, tüm kat maliklerine TARAFSIZ TEKNİK DANIŞMANLIK VE HUKUKİ BİLGİLENDİRME ZORUNLU hale gelmelidir.
4. DENETİM VE ŞEFFAFLIK MEKANİZMALARI KURULMALIDIR
• Tüm kentsel dönüşüm sözleşmeleri, BAKANLIK ONAYLI PORTALLARDA HALKA AÇIK şekilde yayınlanmalıdır.
• Her dönüşüm projesine, BAĞIMSIZ BİR TEKNİK MÜŞAVİR atanmalı ve iş ilerleme raporları 3 ayda bir paylaşılmalıdır.
SONUÇ VE KAMUOYUNA ÇAĞRI
Bizler, yaşam alanları ranta değil liyakate teslim edilsin diyen vatandaşlar olarak;
“HALKIN MALINI HALKIN ONAYI OLMADAN KİMSEYE VEREMEZSİNİZ.”
“BİNALARIMIZI YETERSİZ FİRMALARA YEM ETMEYECEĞİZ.”
Diyerek haykırıyoruz.
Bu nedenle 6306 sayılı yasada önerdiğimiz değişikliklerin yapılması, HALKIMIZIN CAN GÜVENLİĞİ, MAL VARLIĞI, ANAYASAL HAKLARI VE KAMU VİCDANI İÇİN zorunludur.
Saygılarımızla,
Mahalle Sakinleri ve Kat Malikleri İnisiyatifi.
İmza Yetkilileri Temsilcisi Avukat Onayıyla Hazırlanmıştır …..6306 SAYILI YASA – DESTEK Mİ? KÖSTEK Mİ?
(Kentsel Dönüşümde Yasanın Niyetinden Uygulamasına Bir Hukuk Muhasebesi)
1. DEVLETİN NİYETİ:
AFET RİSKİNE KARŞI HIZLI VE GÜVENLİ DÖNÜŞÜM
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, temel olarak Deprem ve Afet riski altındaki yapı stokunu yenilemek, vatandaşların can güvenliğini sağlamak ve şehirleri dirençli hale getirmek amacıyla çıkarılmıştır.
Bu yasa ile birlikte;
• Vatandaşlara kira yardımı, kredi ve faiz desteği sağlanması,
• Riskli binaların yıkımının hızlandırılması,
• Özel sektör eliyle dönüşümün kolaylaştırılması,
amaçlanmıştır.
Ancak…
2. UYGULAMADA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR:
HIZLI DÖNÜŞÜM ADINA DENETİMSİZLİK
6306 sayılı yasanın iyi niyetli hükümleri, uygulamada ART NİYETLİ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLERİN ELİNDE ARAÇ HALİNE GELMİŞTİR.
En büyük sorunlardan biri:
%51 OY ÇOĞUNLUĞU İLE YAPILAN SÖZLEŞMELERİN, MAHALLENİN VE KOMŞULUĞUN KADERİNİ BELİRLER HALE GELMESİDİR.
• Bir site ya da mahallede sadece %51 oranında malik noter sözleşmesi verdiğinde,
• Diğer %49’un itiraz HAKKI Fiilen ortadan kalkmakta, Çoğunluğun Az Olanı Yok Etmesine Dönüşmüştür
• Ve bu kararlar üzerinden DENETİMSİZ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLER, büyük ölçekli Dönüşüm projelerini üstlenebilmektedir.
3. MÜTEAHHİTLİK KARNESİ OLMADAN DÖNÜŞÜM MÜ OLUR?
Bugün pek çok mahallede;
• MÜTEAHHİTLİK KARNE SINIFI H,C, D hatta E seviyesinde olan firmalar,
• Herhangi bir Tamamlanmış proje referansı olmaksızın,
• İnşaat bitirme garantisi, Mali Yeterlilik raporu, personel listesi sunmaksızın,
• Sitelerde “Çevik ve Hızlıyız” algısı yaratarak Deprem Korkusu Olan Bilgisiz Vatandaşlardan Sözleşme toplamaktadır.
Bu firmalar, devletin yasa ile tanıdığı imtiyazı kullanarak;
HALKIN GÜVENLİĞİNE DEĞİL, RANTINA YATIRIM YAPMAKTA, BİNALARIMIZI RİSKE ATMAMAKTADIR.
4. KOMŞULUK HUKUKU VE ANAYASAL MÜLKİYET HAKLARI İHLAL EDİLİYOR
Yasa, her ne kadar “çoğunluğun İradesiyle karar alınabilir” ilkesini esas alsa da, uygulamada bu durum:
• KOMŞULARI BİRBİRİNE DÜŞÜREN, YILLARCA SÜREN HUKUKİ ÇEKİŞMELERE yol açmaktadır.
• AYNI SİTEDE YAŞAYAN KOMŞULAR,
AFİŞ Savaşlarına, karşılıklı Dava trafiğine ve Mahalle bölünmeleri Başta olmak Üzere kutuplaşmalara sürüklenmektedir.
Unutulmamalıdır ki;
ANAYASA MADDE 35
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, kamu yararı amacıyla, yalnızca kanunla sınırlanabilir.”
Ancak %51 çoğunluğun, mülkiyet hakkına karşı çoğunluk baskısı kurması, KANUNUN AMACINA VE HUKUK DEVLETİ İLKELERİNE AYKIRIDIR.
5. HUKUKİ GÜVENCELER NEREDE?
6306 sayılı yasa kapsamında yapılan sözleşmelerde;
• İnşaatı Tamamlama Teminatı aranmaz,
• Sigorta Güvencesi zorunlu değildir,
• İşin süresi, cezai şartı, gecikme tazminatı gibi hususlar çoğu zaman müteahhit lehine hazırlanır.
Bu da ortaya şu gerçeği koyar:
YASA, VATANDAŞI DEĞİL, MÜTEAHHİDİ KORUYAN BİR HALE GELMİŞTİR.
SONUÇ VE ÇAĞRIMIZ
Devletin yasa ile ortaya koyduğu amaç doğrudur, niyeti hayırlıdır. Ancak bu yasa:
DENETİMSİZ BIRAKILDIĞINDA DESTEK DEĞİL, KÖSTEK OLMAYA BAŞLAR.
SİTE İÇİ KAOSA, MAHALLE İÇİ BÖLÜNMEYE VE HUKUKİ ÇIKIŞSIZLIĞA NEDEN OLUR.
HALKIN MALINI, LİYAKATSİZ MÜTEAHHİTLERE EMANET ETMEK, AFETTEN DAHA BÜYÜK FELAKETLER DOĞURUR.
BÖLÜM 2’DE:
Yasanın değiştirilmesi gereken maddeleri,
Avukatlar ve hukukçular gözüyle öneriler,
Vatandaşın kendisini korumak için atması gereken adımlar,
Mahkemeye başvuru yolları,
Müteahhitlik karnesi sorgulama rehberi,
…yer alacaktır.
Bu yazı dizisi, hem vatandaşları bilgilendirme hem de yasa yapıcı kurumlara hukuki bir zemin sunma amacı taşımaktadır. …..6306 SAYILI YASA – DESTEK Mİ? KÖSTEK Mİ?
(Kentsel Dönüşümde Yasanın Niyetinden Uygulamasına Bir Hukuk Muhasebesi)
1. DEVLETİN NİYETİ:
AFET RİSKİNE KARŞI HIZLI VE GÜVENLİ DÖNÜŞÜM
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, temel olarak Deprem ve Afet riski altındaki yapı stokunu yenilemek, vatandaşların can güvenliğini sağlamak ve şehirleri dirençli hale getirmek amacıyla çıkarılmıştır.
Bu yasa ile birlikte;
• Vatandaşlara kira yardımı, kredi ve faiz desteği sağlanması,
• Riskli binaların yıkımının hızlandırılması,
• Özel sektör eliyle dönüşümün kolaylaştırılması,
amaçlanmıştır.
Ancak…
2. UYGULAMADA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR:
HIZLI DÖNÜŞÜM ADINA DENETİMSİZLİK
6306 sayılı yasanın iyi niyetli hükümleri, uygulamada ART NİYETLİ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLERİN ELİNDE ARAÇ HALİNE GELMİŞTİR.
En büyük sorunlardan biri:
%51 OY ÇOĞUNLUĞU İLE YAPILAN SÖZLEŞMELERİN, MAHALLENİN VE KOMŞULUĞUN KADERİNİ BELİRLER HALE GELMESİDİR.
• Bir site ya da mahallede sadece %51 oranında malik noter sözleşmesi verdiğinde,
• Diğer %49’un itiraz HAKKI Fiilen ortadan kalkmakta, Çoğunluğun Az Olanı Yok Etmesine Dönüşmüştür
• Ve bu kararlar üzerinden DENETİMSİZ VE YETERSİZ MÜTEAHHİTLER, büyük ölçekli Dönüşüm projelerini üstlenebilmektedir.
3. MÜTEAHHİTLİK KARNESİ OLMADAN DÖNÜŞÜM MÜ OLUR?
Bugün pek çok mahallede;
• MÜTEAHHİTLİK KARNE SINIFI H,C, D hatta E seviyesinde olan firmalar,
• Herhangi bir Tamamlanmış proje referansı olmaksızın,
• İnşaat bitirme garantisi, Mali Yeterlilik raporu, personel listesi sunmaksızın,
• Sitelerde “Çevik ve Hızlıyız” algısı yaratarak Deprem Korkusu Olan Bilgisiz Vatandaşlardan Sözleşme toplamaktadır.
Bu firmalar, devletin yasa ile tanıdığı imtiyazı kullanarak;
HALKIN GÜVENLİĞİNE DEĞİL, RANTINA YATIRIM YAPMAKTA, BİNALARIMIZI RİSKE ATMAMAKTADIR.
4. KOMŞULUK HUKUKU VE ANAYASAL MÜLKİYET HAKLARI İHLAL EDİLİYOR
Yasa, her ne kadar “çoğunluğun İradesiyle karar alınabilir” ilkesini esas alsa da, uygulamada bu durum:
• KOMŞULARI BİRBİRİNE DÜŞÜREN, YILLARCA SÜREN HUKUKİ ÇEKİŞMELERE yol açmaktadır.
• AYNI SİTEDE YAŞAYAN KOMŞULAR,
AFİŞ Savaşlarına, karşılıklı Dava trafiğine ve Mahalle bölünmeleri Başta olmak Üzere kutuplaşmalara sürüklenmektedir.
Unutulmamalıdır ki;
ANAYASA MADDE 35
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, kamu yararı amacıyla, yalnızca kanunla sınırlanabilir.”
Ancak %51 çoğunluğun, mülkiyet hakkına karşı çoğunluk baskısı kurması, KANUNUN AMACINA VE HUKUK DEVLETİ İLKELERİNE AYKIRIDIR.
5. HUKUKİ GÜVENCELER NEREDE?
6306 sayılı yasa kapsamında yapılan sözleşmelerde;
• İnşaatı Tamamlama Teminatı aranmaz,
• Sigorta Güvencesi zorunlu değildir,
• İşin süresi, cezai şartı, gecikme tazminatı gibi hususlar çoğu zaman müteahhit lehine hazırlanır.
Bu da ortaya şu gerçeği koyar:
YASA, VATANDAŞI DEĞİL, MÜTEAHHİDİ KORUYAN BİR HALE GELMİŞTİR.
SONUÇ VE ÇAĞRIMIZ
Devletin yasa ile ortaya koyduğu amaç doğrudur, niyeti hayırlıdır. Ancak bu yasa:
DENETİMSİZ BIRAKILDIĞINDA DESTEK DEĞİL, KÖSTEK OLMAYA BAŞLAR.
SİTE İÇİ KAOSA, MAHALLE İÇİ BÖLÜNMEYE VE HUKUKİ ÇIKIŞSIZLIĞA NEDEN OLUR.
HALKIN MALINI, LİYAKATSİZ MÜTEAHHİTLERE EMANET ETMEK, AFETTEN DAHA BÜYÜK FELAKETLER DOĞURUR.
BÖLÜM 2’DE:
Yasanın değiştirilmesi gereken maddeleri,
Avukatlar ve hukukçular gözüyle öneriler,
Vatandaşın kendisini korumak için atması gereken adımlar,
Mahkemeye başvuru yolları,
Müteahhitlik karnesi sorgulama rehberi,
…yer alacaktır.
Bu yazı dizisi, hem vatandaşları bilgilendirme hem de yasa yapıcı kurumlara hukuki bir zemin sunma amacı taşımaktadır. …..7-) KAT MALİKLERİNE BASKI, TEHDİT VE KORKU YARATILARAK İMZA ATTIRILMIŞTIR
Elmas Sitesi’nde ikamet eden kat maliklerinin %80’i İLERİ YAŞTA ve EMEKLİ bireylerden oluşmaktadır. Site yönetimi ve 7 kişilik “KENTSEL DÖNÜŞÜM HEYETİ”, maliklere süreçle ilgili TEKNİK ŞARTNAME, PROJE ÇİZİMLERİ, MÜTEAHHİTLİK BELGELERİ ya da SÖZLEŞME METNİ’ni sunmamış; istemelerine rağmen bunların incelemesine izin verilmemiştir.
Bu belgeler istenince talepler cevapsız bırakılmıştır.
MALİKLER PROJE TANITIMI Adına YAPILAN Ramada Otele NOTER’E GETİREREK BELGE SUNULMADAN SADECE SÖZLÜ BEYANLARLA imzaya yönlendirilmiştir.
Bu süreçte TEHDİT VE BASKI İÇERİKLİ SÖYLEMLER kullanılmıştır:
“BİZ ÇOĞUNLUĞU (%51) SAĞLADIK, SİZ İMZA ATMAZSANIZ DAİRENİZ RİSKLİ YAPI İLAN EDİLİP BELEDİYE TARAFINDAN RAYİÇ BEDLE — ÖRNEĞİN 800.000 TL GİBİ BİR FİYATA — MÜTEAHHİDE DEVREDİLECEK. 5‑6 MİLYON TL DEĞERİNDEKİ DAİRENİZİ KAYBEDECEKSİNİZ.”
Gibi DEVLETİN Vatandaşın Lehine Çıkardığı Kanunları Kendi Lehlerine Kullanarak
Ayrıca,
“DEPREMDE HEPİMİZ ÖLECEĞİZ, BİNAMIZ ÇÜRÜK, BİZE GÜVENMİYOR MUSUNUZ?”
gibi PANİK VE PSİKOLOJİK BASKI oluşturucu ifadeler kullanılmış, böylece Maliklerde DEĞREM ve ÖLÜM KORKUSU ile MAL VARLIĞI KAYBI kaygısı aynı anda oluşturulmuştur.
Bu ortamda özellikle YAŞLI ve YALNIZ Malikler hiçbir teknik değerlendirme yapamadan İRDELENMEMİŞİR, TEKNİK BİLGİ İZİNİ GÖSTERİLMEMİŞ, İRADELERİ SAKATLANMIŞ ve Teslim etme baskısı ile imza atmak zorunda bırakılmışlardır. Bu durum TMK m. 2 (dürüstlük kuralı), TBK m. 23, 27 (irade fesadı, emredici kurallara aykırılık) kapsamında AĞIR GEÇERSİZLİK oluşturmaktadır.
Müvekkiller ve diğer maliklerin amacı dönüşüme karşı olmak değil; aksine ŞEFFAF, TEKNİK OLARAK YETERLİ, ETİK DEĞERLERE SAYGILI bir firmayla dönüşüm yapılmasıdır. Mevcut şekilde alınan imzalar İRADA DIŞI, BASKI VE TEHDİT ALTINDA, BİLGİ SAKLAMA YOLUYLA sağlanmış olup, bu tür muvafakatler HÜKÜMSÜZDÜR.
YARGITAY / HGK KARARLARI (DELİL OLARAK SUNULABİLİR)
• Yargıtay HGK 2021/11‑940 kararı:
“İrade bozukluğu hâlleri (HATA, HİLE, İKRAH) … koşulları oluştuğunda yapılan işlemin iptal edilmesi gerekir.”  
• Yargıtay 9. Hukuk Dairesi E.2016/11264 K.2017/7812 (4 Mayıs 2017):
“İrade fesadı tanıkla ispatlanabilir…” 
• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2014/38095 K.2015/32310 (9 Kasım 2015):
Kentsel dönüşüm projelerinde taraf iradesinin özgür olmasının şart olduğu, sözleşme özel hukuk hükümlerine tabi olduğundan irade serbestisi esas alınmalıdır.
